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贺雪峰的博客

华中科技大学中国乡村治理研究中心主任

 
 
 

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贺雪峰,1968年生,湖北荆门人,长期从事农村调查和乡村建设实验。现为华中科技大学中国乡村治理研究中心主任,教授,博士生导师。著有《新乡土中国》、《乡村治理的社会基础》、《乡村研究的国情意识》、《乡村的前途》、《什么农村,什么问题》、《村治的逻辑》、《村治模式:若干案例研究》等著作。主编《中国村治模式实证研究丛书》一套16种。主编《三农中国》。

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贺雪峰:难以复制的“江南小镇”建设  

2014-02-21 09:28:17|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     江南村是苏南名村,全村面积10.5平方公里,10400人,3000多户,由江南村办企业演化而来的江南集团年销售收入达300亿元以上。

       2006年,江南村借助国土部城乡建设用地增减挂钩试点的机会,进行了全面建设新农村的试点,其主要成果是“江南小镇”的建设。江南村用近6年时间,将全村10.5平米公里范围3000多户分散居住的农户房屋拆除,集中建设了“江南小镇”社区,从而实现了农民居住方式的转变。江南村自筹15亿资金,建设的江南小镇社区面积大约600亩,其中建筑面积达84万平方米,共建成4000套住宅,从而为全村3000多户拆除旧房屋的农户免费提供了具有全部产权的住房。

       江南村在建设江南小镇的过程中,全村3000多户农户共退出宅基地1140亩,建江南小镇用去600亩,还剩下540亩的新增建设用地指标被江南集团用作新增工业建设用地指标使用。

       在拆除农民旧房时,江南村按原房屋面积,每平方米补450~500元,按每户住房面积平均200平方米计算,每户可以拿到10万元的拆迁补偿。

       在安置农户时,按50岁以下人员每户交7万元,即可以在江南小镇获得一套140平方米的大产权房,年龄超过50岁的村民,交2.4万押金即可以获得一套80平方米免房租公租房。也就是说,农户拆迁后,几乎不用花钱就可以免费获得一套140平方米的商品房。

       江南小镇建成后,因为是大产权房,按当地房地产市价,商品房价为6000元/平方米,140平方米一套的商品房,价值即为84万元。按3000户计算,江南村民即拥有大约25亿元房产。这个意义上,江南集团副总经理讲,江南村15亿元的投入转化为了村民的房产收益。

       值得注意的是,江南小镇总建筑面积为84万平方米,而3000户按每户140平方米安置,仅需42万平方米的安置房,因此还有大约40万平方米的建筑,它们是用来免费安置50岁以上村民居住的房屋、各种商业性建筑,以及多余出来的部分商品房。不仅如此,通过江南小镇建设,江南集团还获得了540亩新增建设用地。

       为什么会有如此巨大的投入产出回报? 

       这里最关键一点就是,过去农民在自己宅基地上所建通天楼的价值如何计算。从市场价值来看,因为农民在自己宅基地上所建住房不是商品房,只能用于自住,因此很难计算其市场价值,也很难进行市场交易。

       也就是说,江南村增减挂钩建设江南小镇项目,物质上的含义是将之前分散居住的农户搬到了一起;在价值上,通过特别的制度安排,即不允许之前农民住房上市交易而允许江南小镇建设住房上市交易,因而看起来创造出巨大的价值财富。

       这就是前面所说政策使然。城乡建设用地增减挂钩,通过整理农村建设用地所节约出来的农村建设用地,可以增加相应的城市建设用地指标。江南村所建设“江南小镇”是以城市建设用地来获得过去属于农民宅基地减少面积的指标。简单地说,江南村通过对国土部城乡建设用地增减挂钩试点办法的变通,将本来是不能交易只能自用的农民宅基地,通过退旧建新,而集中起来成为了城市国有建设用地,再以此城市国有建设用地进行商业开发,即建成了面积巨大、价值惊人的可以上市交易的具有完全产权的江南小镇商品房和商业用房。

       江南村很精明,试图借江南小镇建设来与市政府分利。其一,按照国家政策,农民宅基地及其上所建住宅不能进行市场交易,江南村通过变通增减挂钩政策,以江南小镇建设的名义,将之前无法交易的农民住房变成了可以交易的江南镇上的商品房。这也是为什么农民即使江南小镇商品房居住舒适度不如过去旧宅,却仍然愿意拆旧换新的原因。

       其二,江南村看似只是将拆旧所节余出来的1140亩宅基地中的600亩拿来建设江南小镇,并没有占用地方政府的城市建设用地指标,但是,按《土地管理法》,江南村只能作为新增建设用地指标给到市政府,然后江南村要建设江南小镇,需要使用国有土地,就要向市政府申请通过招拍挂来获得建设用地。

       但在江南小镇建设项目中,江南村显然没有通过招拍挂程序来获得这600亩的国有土地的使用权,而是通过政府划拨来获得使用权的。这样一种划拨,既是前一个层面农民可以获得完全产权商品房的原因,又是江南小镇建设小代价可以产生巨大价值的关键。

       江南村不花钱办了大事。他们不通过招拍挂来获得国有建设用地,这样造成本该进入市财政的土地出让金收益却归了江南村。正因为如此,江南小镇建设是难以复制的。

 

来源:三农中国网

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