注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

贺雪峰的博客

华中科技大学中国乡村治理研究中心主任

 
 
 

日志

 
 
关于我

贺雪峰,1968年生,湖北荆门人,长期从事农村调查和乡村建设实验。现为华中科技大学中国乡村治理研究中心主任,教授,博士生导师。著有《新乡土中国》、《乡村治理的社会基础》、《乡村研究的国情意识》、《乡村的前途》、《什么农村,什么问题》、《村治的逻辑》、《村治模式:若干案例研究》等著作。主编《中国村治模式实证研究丛书》一套16种。主编《三农中国》。

网易考拉推荐

农村建设用地价值的来源  

2013-09-24 15:01:06|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |


农村建设用地价值的来源
 
建设用地的价值来自两个方面,一是处在特定区位的建设用地,具有更大商业价值所以具有级差地租。二是来自国家对土地用途的管制,即国家采用偏紧的建设用地供给策略,导致建设用地稀缺,从而提高了建设用地的价格。
 
一、
当前对建设用地的神化已到了相当极端的程度。在成都调研,参加城乡建设用地增减挂钩项目的农民,在新建居住区按人均35m2宅基地建设,而按人均70平方米划定小区建设面积。农民希望有更大的人均居住面积,不然楼挨楼,太密集,住起来不舒服。农民就说,自己在楼下空地种了菜,这块地只能算作菜地,怎么算成了建设用地面积呢?而在拆除旧房时,农民尽量要求多算宅基地,比如成都市将农民所有林盘都已经算作宅基地了。一句话就是,农民希望在参加增减挂钩项目时,拆旧可以尽可能大地拆出建设用地面积,而在建新居住区时尽可能少算建设用地面积,这样一多一少,就可以形成比较大的节余建设用地指标,而这个指标,在目前成都市的语境中,每亩值30万元,每平方米就值500元。这只是指标,就是将建设用地变成耕地所形成的挂钩指标,而不用实地,因为节余建设用地复垦后形成的耕地仍然属于村集体所有。
也就是说,农村建设用地是相当值钱的,其价值不仅远高于荒地,而且远高于耕地。耕地按地租500元/年来计算,其每亩价值最多也不过几万元,只有建设用地不到十分之一的价值。如此惊人的价值,如何不让农民绞尽脑汁多计算出一点建设用地面积来。
但是,建设用地只是一个政府管理土地的科目,农村最主要的建设用地是农民的宅基地,宅基地的所有权是村社集体,免费提供无偿使用。农民家庭都有免费获取和无偿使用宅基地的权利。仅仅按国土部门批准的宅基地,面积很少,基本上只是建筑面积,但农民在住房前后栽树种竹,建附属房,修晒场,这些用地,严格讲不属于宅基地,但在农民那里又一直是与耕地不同与未开发地不同的土地。因此在增减挂钩项目中,可以算作宅基地的一部分,也就变成了宅基地。
还有农村建设用地是乡镇企业尤其是砖窑占地。过去农村建筑使用烧制砖瓦,砖窑占地面积比较大,且砖窑很多。仅据湖北省鄂州市的统计,全市砖窑有65个,大的砖窑有200~300亩,小砖窑也有40~50亩,因为国家禁止烧制砖瓦,这些砖窑都关闭了,但占地面积仍在,加起来,砖窑面积至少有大几千亩甚至上万亩,相当于目前鄂州市年度用地计划的数倍。这些废砖窑本来不值钱,因为鄂州市规定增减挂钩指标价为16万元/亩,就一下子让废砖窑变成聚宝盆了。以前的耕地或荒地,建砖窑,挖走了其上的沾土,本来是没有复垦价值甚至挖鱼塘都不长鱼的土地,因为是建设用地,一下子就变成了宝地,就变得比耕地值钱10倍。这就让人困惑:建设用地的价值是从哪里来的呢?
 
二、
建设用地的价值来自两个方面,一是处在特定区位的建设用地,具有更大商业价值所以具有级差地租。二是来自国家对土地用途的管制,即国家采用偏紧的建设用地供给策略,导致建设用地稀缺,从而提高了建设用地的价格。两个方面加起来,就形成了建设用地价值远高于一般农地的价值。
也就是说,任何一块城市建设用地都可以分解为两个价值来源,前者为特定区位的级差地租,后者为国家土地用途管制及实际建设用地供给与实际建设用地需求的差额,即稀缺程度。后者对一个具体地方的所有建设用地可以视作一样,这是一般性稀缺。而级差地租则是每块土地都不同。
如果不进行土地用途管制,所有土地都可以任意使用,则有区位优势的土地都会用于建设用途,没有区位优势的土地只能农用,农用土地变成建设用地不会形成增值收益。在没有土地用途管制情况下,建设用地不稀缺,就没有因为这个稀缺所形成的价值。
若国家对土地用途进行严格管制,且每年只下达相当少量的建设用地指标,而中国又正处在快速城市化的阶段,新增建设用地需求极大,这样就会造成建设用地的严重稀缺,由此形成由用途管制而来的建设用地指标的极高价格。取消土地用途管制,这个因稀缺而产生的价值自然消失。
 
三、
现在有趣的是,国家一方面仍然进行土地用途管制并保持偏紧的新增建设用地供给策略,一方面又推出城乡建设用地增减挂钩试点办法,让急需增加建设用地指标的地方政府通过整理农村建设用地,节余出农村建设用地然后复垦形成挂钩指标,挂钩指标可以用作城市新增建设用地指标。这样一个试点办法,就是让地方土地市场上对建设用地稀缺性程度所形成的土地价格反映到整理农村建设用地的行为上面。如果整理农村建设用地成本高于城市土地稀缺所形成的价值,这样的交易就不会发生。如果低于,则是可以发生的。当地方政府是土地垄断性供给者时,地方政府自然是与最低价整理出挂钩指标的农村进行交易。
在笔者曾调研过的成都、鄂州等地,地方政府试图确定一个高于农民整理土地成本的价格来实现利益向农村的输送,这样一来,农民整理建设用地就有较大的利益可图。农民都愿意参与这种有利可图的事情,地方政府就只能通过立项来管制,结果能被立项的村都是选中的龙种。这些特定的参与了项目的村庄获得了增减挂钩政策的好处。
这里面就尤其要注意,参与项目村所获好处来自于两个国家政策,一是土地用途管制和偏紧新增建设用地供给,二是增减挂钩政策。成都、鄂州市则还有一个地方政府试图通过项目来实现城市向农村利益输送的目标。这三个方面才让农民整理形成挂钩指标换钱,这并非是指标值钱,即并非说农民将称之为建设用地的土地复垦为耕地这个行为本身产生了价值,而是特定的国家政策管制使农民整理建设用地行为产生了影子价格。
如果增减挂钩仅仅是对农村的利益输送而不用折腾农民拆房子,则这个政策其实也不错。但实践中,各地却往往变成了折腾农民拆房子而没有足够利益输送,农民被迫上楼,被迫参与项目,这就完全走向反面了。
 
四、
国家通过用途管制来形成建设用地的相对稀缺,从而使城市可以保持一个合理的经济密度以达到保护耕地的目的。但我们一定要知道,管制造成的稀缺及由此形成的建设用地价值的增值只是管制的结果(管制则是合理的,因为可以保护耕地),而非建设用地一定比耕地更有价值。现在有人以为,既然建设用地更值钱,所以想方设法让更多农村耕地、未开发地算作农村建设用地,而又让农村建设用地复垦形成挂钩指标置换城市建设用地指标,并因此来实现农村建设用地的所谓价值,或如有人所说“释放出农村建设用地的级差地租”,这就未免滑稽了。
因为管制形成稀缺从而产生价值,就后再自己设计制度去破坏管制再获取新的价值,这样的好事,世上难道会有?
 
2012年11月8日下午
三农中国 http://www.snzg.cn


  评论这张
 
阅读(52438)| 评论(10)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017